2026. október 22-én jelent meg A társasházi tisztségviselők nyilvántartásának és a társasházi közgyűlés által elfogadott beszámoló benyújtásának rendjéről szóló 283/2026. (X. 22.) Korm. rendelet, és már október 23-án hatályba is lépett. A rendelet részletesen szabályozza a társasházi tisztségviselők ingatlan-nyilvántartási bejegyzését, a közgyűlés által elfogadott beszámoló benyújtását és a mulasztások ellenőrzését — szűk határidőkkel, kötelező jogi közreműködéssel és szigorodó jegyzői felügyelettel.

Miért született a rendelet?

Kiindulópont társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. törvénynek (Tht.) a korábbi években elfogadott módosításaival bevezetett nyilvántartási rendszer: a Tht. 55/A. §-a alapján a közös képviselő (intézőbizottsági elnök) alapvetően csak akkor intézheti a társasház ügyeit, ha tisztségét az ingatlanügyi hatóság a társasház törzslapjára bejegyezte. A tisztség keletkezésének és a beszámoló benyújtásának bejegyzési kötelezettségére vonatkozó részletszabályok azonban eddig hiányoztak.

A rendelet preambuluma szerint a cél a társasházak működésének átláthatósága és a jegyzők törvényességi felügyeletének hatékonyabbá tétele. Az időzítés is szoros: a Tht. 64/A. §-a szerint a közös képviselő vagy az intézőbizottsági elnök a közösség ügyintézését 2026. október 31-ig — nyilvántartásba vételtől függetlenül — is elláthatja, amennyiben jogosultságát hitelt érdemlő módon igazolja; e határidőt az eredeti, 2025. május 1-jei időpontról tolták ki.

Mit ír elő a rendelet?

Bejegyzési kérelem 15 napon belül, jogi képviselő útján

A rendelet 2. § (1) bekezdése szerint az újonnan megválasztott közös képviselőnek vagy intézőbizottsági elnöknek a közgyűlés általi megválasztás napjától számított 15 napon belül kell benyújtania a tisztség keletkezésének bejegyzése iránti kérelmet az ingatlanügyi hatósághoz. Fontos: e határidő a kérelem benyújtására vonatkozik, nem a bejegyzés megtörténtére. A kérelmet — hasonlóan a beszámoló benyújtásához és az adatváltozás-bejelentéshez — jogi képviselő útján kell teljesíteni. Ha a társasháznak nincs képviseletre jogosult tisztségviselője, a beszámoló benyújtásával és az adatváltozás bejelentésével kapcsolatos kötelezettségeket a számvizsgáló bizottság, ennek hiányában a tulajdonostársak által megbízott tulajdonostárs teljesíti.

A kérelemhez csatolni kell a Közgyűlési Határozatok Könyvének a megválasztásról szóló határozatot tartalmazó, magyarországi ügyvéd vagy kamarai jogtanácsos által ellenjegyzett kivonatát (közokirat esetén az ellenjegyzés nem szükséges).

Szigorított közgyűlési határozati tartalom

A megválasztásról szóló közgyűlési határozatnak a Tht.-ben korábban foglaltakon túl a rendelet 2. § (4) bekezdése szerint további adatokat és nyilatkozatokat kell tartalmaznia:

• a tisztségviselőre vonatkozóan az ingatlan-nyilvántartásról szóló 2021. évi C. törvény (Inytv.) 35. § (1) bekezdés a), b) és h) pontja szerinti azonosító adatokat;
• a társasházközösség nevét és a társasház pontos megjelölését;
• a tisztségviselő tisztségét, a tisztség keletkezésének és — határozott idejű jogviszony esetén — megszűnésének időpontját, megszüntető feltételhez kötött jogviszony esetén e tényt;
• a megválasztást elfogadó nyilatkozatot, valamint
• a közgyűlés bejegyzést engedélyező, feltétlen és visszavonhatatlan nyilatkozatát.

Iratátadás 5 napon belül

A korábbi tisztségviselő köteles az új tisztségviselő részére a megválasztását követő 5 napon belül átadni a bejegyzési kérelemhez szükséges iratokat — ezzel akadályozza meg a rendelet, hogy az utód a jogelőd passzivitása miatt ne tudjon határidőben eljárni.

Beszámoló benyújtása

A 3. § szerint a társasházi tisztségviselőnek a közgyűlés által elfogadott, számviteli szabályok szerinti beszámoló benyújtása tényének bejegyzését — szintén 15 napos határidővel, az elfogadás napjától számítva — kell kezdeményeznie, ugyancsak jogi képviselő útján, a közgyűlési határozat ellenjegyzett kivonatával.

Változásbejelentési kötelezettségek

A meghatározott adatváltozásokra és eseményekre írnak elő bejelentési kötelezettséget, amelyek teljesítése szintén 15 napos határidőhöz kötött: be kell jelenteni a bejegyzett adatok megváltozását, a tisztségviselő lemondását (a közléstől), felmentését (a közgyűlési határozat meghozatalától), halálát vagy jogutód nélküli megszűnését, cselekvőképesség-korlátozását (a tudomásszerzéstől), valamint megszüntető feltételhez kötött jogviszony esetén a feltétel bekövetkezését. A tisztségviselőváltás egyszerűsítését szolgálja, hogy a korábbi tisztség megszűnését nem kell külön bejelenteni, ha az új tisztségviselő a határidőben benyújtott kérelme a megfelelő adatokat tartalmazza — ekkor a hatóság a bejegyzéssel egyidejűleg törli az előző tisztségviselői bejegyzést.

Jegyzői ellenőrzés: 2027-től indul az adatalapú szűrés

A rendelet 7. §-a teremti meg az ellenőrzés rendszerét. A földmérési és térinformatikai államigazgatási szerv a jegyző megkeresésére félévente egy alkalommal, térítésmentesen, elektronikusan feldolgozható formában adatot szolgáltat a jegyző illetékességi területén található valamennyi társasházról: a társasház megjelöléséről, arról, hogy szerepel-e a törzslapon a tisztségviselői bejegyzés és a beszámoló benyújtásának ténye.

Az adatszolgáltatás alapján a jegyző törvényességi felügyeleti eljárást indít azon társasház ellen, amelynek nincs bejegyzett tisztségviselője, és a tisztség megszűnésétől számított 90 nap eltelt, valamint amely esetében a tárgyévi beszámoló benyújtásának ténye nem szerepel a törzslapon, és a Tht. 35. § (1) bekezdése szerinti éves elszámolási közgyűlés megtartására vonatkozó határidőtől számított 90 nap eltelt. Ha a jegyző tudomására jut, hogy a változásbejegyzési kérelmet határidőben nem nyújtották be, a tudomásszerzésétől számított 30 napon belül, határidő tűzésével kötelezi a társasházat a mulasztás pótlására.

Az első, adatszolgáltatáson alapuló ellenőrzési kör 2027 elején indul: a jegyzők első megkeresésüket 2027. február 15-ig küldik meg. A tisztségviselői bejegyzés tekintetében az első körben azok a társasházak kerülnek szűrésre, amelyeknél 2027. január 31-ig egyetlen alkalommal sem jegyezték be a tisztségviselői tisztség keletkezését, illetve amelyeknél e napon a tisztségviselői bejegyzés nem szerepel a törzslapon, és az utolsóként bejegyzett tisztségviselő tisztségének megszűnése óta 90 nap eltelt; az első körben a beszámolási kötelezettség elmulasztása miatti eljárás indítása is lehetővé válik.

Átmeneti szabályok: ki, mikor, mennyi idő alatt?

A hatálybalépés előtt megválasztott tisztségviselő, aki a közösség ügyintézését a hatálybalépéskor ellátja, vagy a tisztsége keletkezéséről szóló szerződés alapján később fogja ellátni, és a bejegyzési kérelmét a hatálybalépésig (2026. október 23-áig) még nem nyújtotta be, főszabály szerint a hatálybalépéstől számított 15 napon belül köteles benyújtani a kérelmet — kivéve, ha a tisztség megszűnésének időpontja a hatálybalépéskor már ismert, és a hatálybalépéstől számított 30 napon belül bekövetkezik.

Két további átmeneti szabály külön figyelmet érdemel:

• Ismételt közgyűlés: ha a hatálybalépés előtt meghozott közgyűlési határozat nem tartalmazza a rendeletben meghatározott adatokat és nyilatkozatokat, és a határozat kivonatára a hatálybalépés után indult eljárásban szükség van, akkor ismételt közgyűlést kell tartani, amelyen a rendeletnek megfelelő határozatot hozzák meg. A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a rendeletben előírt tartalmi elemeket nélkülöző, az új eljárásban felhasználandó megválasztási határozatok önmagukban nem elegendők a bejegyzéshez.
• Ügyintézés bejegyzésig: ha a Tht. 64/A. §-a szerinti határidő letelte után a társasháznak nincs bejegyzett, képviseletre jogosult tisztségviselője, a közösség ügyintézését és képviseletét — a bejegyzési teendők kivételével — a számvizsgáló bizottság, annak hiányában a tulajdonostársak által megbízott tulajdonostárs látja el a tisztségviselői bejegyzés első alkalommal való megtörténtéig.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

A rendelet lényegében egy teljes körű, jogi közreműködéshez kötött adminisztratív folyamatot ír elő a társasházak számára. Mivel a bejegyzési és bejelentési kérelmek előkészítése, valamint a közgyűlési határozatokat tartalmazó kivonatok ellenjegyzése jogi képviselői feladat, érdemes már a közgyűlés összehívása előtt egyeztetni a jogi képviselővel a határozatok szükséges tartalmi elemeiről — ez a leggyakorlatiasabb módja annak, hogy elkerülhető legyen az ismételt közgyűlés. A közös képviselőknek és intézőbizottsági elnököknek pedig célszerű a naptárba beírniuk: a megválasztás, a beszámoló elfogadása és a 4. § szerinti változások bejelentése esetén egyaránt 15 nap áll rendelkezésre a kérelem benyújtására — a kötelezettségek már hatályosak, a 2027. február 15-i időpont pedig az első, rendelet szerinti adatkérés határideje, nem a jegyzői fellépés kezdete.

Megoldás?

Legkézenfekvőbb, legegyszerűbb és – valljuk be – legolcsóbb, ha a közös képviselőnk / társasházkezelőnk maga is jogász. Ennél még jobb, ha olyan ingatlanforgalmi szakjogász, aki garanciát vállal arra, hogy a feladatát a vonatkozó jogszabályoknak teljes mértékben megfelelően, lelkiismeretes és transzparensen látja el. A lakók érdekeit figyelembe véve, de a teljes lakóközösség szolgálatában.